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空室対策
物件稼働率１００％を限りなく目指して
不動産投資の収入は賃貸収入（家賃）です。しかし空室が続くと不安が募ります。
オフシーズンならまだしもオンシーズン（１月～３月）に入居者が決まらないということはなにか原因があると思われます。

 

究極の空室対策とは？

Road To No Vacancy

お客様第一主義　（　「貸してあげる」　から　「借りていただく」　）

  
★頭の痛い空室対策★
　やっと満室になったとホッと安心したのも束の間？　他の部屋から退去通知が・・・・。
こんな経験はございませんか？。
空室対策の一番の問題点は、なにが一番効果的という答えがなかなかわからないといことです。
ひとつひとつ検証かつ実践（極力費用のかからないように）していくことしかありません。
その前に、オーナー様にまずお願いすることは「意識改革」「経営者としての自覚」です。
まず客観的にご自分の物件を見ていただくことが、重要です。
荒療治（その一）
なかなかご自分の物件を客観的に見ることは難しいです。やはり思い入れも深いため、なかなか欠点に気づきにくいものがあります。（弊社もご相談を受け、さまざまな問題点をご指摘させていただくと、よく気分を害されてしまいます。またご子息様からご相談を受け、実際のオーナーはご両親の場合は特にこの傾向が顕著です。）
 
お願い弊社では一度だけ、こういうことしていただくことをお薦め（お願い）しています。
そしてオーナー様に今の現実をご確認いただいた上で、キーライフでは段階的に下記の方法で空室になっている原因を調査いたします

 

 

なにが一番原因なのか？ひとつひとつ検証していきます。
ただ家賃を下げればよいのではありません。家賃を下げるのは一番最後の手段です。（しかし一番多いのがこの問題ですが・・・・・）
家賃を下げれば、収支計画にも影響が出てきます。いかに家賃を下げずに、かつ費用をかけずに空室を減らしていくご提案をさせていただきます。

 

 

賃貸客付け不動産業者との連携や広告資料の問題 設備・共用部分の状態
　その物件を、近隣最寄り駅はもとより沿線主要ターミナルの賃貸客付け不動産業者に広告していますか？
また不動産業者によっては、直付け（自分の店舗に来たお客様だけに紹介するため。その方が売り上げが上がる。）だけを考えて、他業者に情報公開しないところもあります。オーナー様にとって不動産業者の都合で入居者募集が滞るようでは本末転倒です。
　また待ちの営業ではなく攻めの営業が必要です。オーナー様みずから町の不動産業者に飛び込みで入居者斡旋依頼するのはもう常識です。いろいろな不動産業者に訪問することによってその会社がどのような所かも把握できるのでお勧めします。
また不動産業者に渡す資料も、手描きのものではなかなかイメージも湧きません。物件資料もきれいにCADなどで描き。デジカメ写真を添付しておくことによって、不動産会社の営業マンもお客様にご説明しやすくなります。

   　まず内覧者が目に入る共用部分。
経験上、まず第一印象で入居するか否かが決まることが多いので重要な要因です。
老朽化の問題は避けては通れませんが、共用部分（廊下・エントランスなど）がピンクチラシで溢れていたり、汚れていると内覧に来ていただいた入居希望者への大きなイメージダウンです

●日常の清掃業務
●共用部分の設備の改修
●植栽は枯れていませんか？
●共用部分の廊下の電灯は切れいていませんか？
●廊下等は真っ暗ではありませんか？
※特に構造上廊下に開口部がない廊下の場合は少し強めの照明設備をお勧めします。明るいところからEVをでたら真っ暗？なんてことのないように。（日中の案内時には、目が慣れるまで真っ暗なことが多いです）

建物の陳腐化はさけれませんが、まず内覧者の目に入るの共用部分です。エントランスや廊下部分、入り口ドアが古いだけでかなり印象も悪くなります。
まず第一印象を良くする努力をいたしましょう。
キーライフの空室対策ステップ（１） キーライフの空室対策ステップ（２）
■■お部屋を見ていただかないことには始まりません■■ ■■内覧者へのイメージアップを図る■■
 
　まずいかに内覧していただくお客様を増やすか？ それには各不動産業者にオーナー様の物件情報を発信するかが重要です 。星の数ほどある不動産業者に効果的に情報を発信いたします。
①賃貸不動産業者専門情報誌に掲載いたします。
②レインズ等にオンライン登録させていただきます（無料・近畿の不動産業者全社に情報発信）
③忙しいオーナー様に代わって賃貸業者に営業し、CADで描いた物件資料を配布いたします。
④間取り・部屋内部をホームページで公開します。（無料）
⑤定期的に不動産業者にダイレクトファックスをお送りいたします。		 　弊社提携工務店だけでなく相見積もりをとって、競争させることにより、費用を極力抑える努力をいたします。

※エントランス部の集合郵便ポストや門扉部分を改修することによってもかなり印象が変わります。
また、低価格の日常清掃業者を斡旋いたします。

定期的に弊社が巡回いたしますので、問題点が発生時にすぐご連絡いたします。

 

 

入居者ニーズに合った設備ですか？ 不動産業者に支払う広告料は十分ですか？
　最近のお客様は贅沢です。シングルタイプでは風呂トイレセパレート、ガスキッチンは当たり前の時代になってきています。また和室よりも洋室に人気があります。また壁紙の選び方でもお部屋のイメージは大きく変わります。   　入居者からいただく仲介手数料は家賃の半月分が一般的になってきています。
ですから、必然的に賃貸業者も売り上げを上げるために、オーナー様からいただく広告料が多い物件を優先的にお客様にご紹介することになってしまうのです。
     
キーライフの空室対策ステップ（３） キーライフの空室対策ステップ（４）
■■いかに費用をかけずにリフォームするか？■■ ■■広告料は一時的な費用（損して得とれ）■■
   
　いきなり外壁の吹き替え、オートロック設備をつけましょうなど、大きな費用をかける前に検討すべきこともあります。
構造的に不可能なものをのぞき、できるだけ今風に、しかも安価に仕上げるかが重要です。
また、入居希望者の望むものを設置してしまうことも有効なこともあります。

●電気コンロ　　→　IHコンロ

●CF　　　　　　　→　フローリング調

●お風呂設備　→追い炊き・シャワー・
　　　　　　　　　　　 脱衣所カーテン

●和室　　　　　　→　洋室

●壁紙　　　　　　→　トリム入り壁紙など

●照明設備　　　→　全室備え付き
　　　　　　　　　　 →　間接照明
●防犯設備　　　→　防犯カメラの設置
　　　　　　　　　　 →ピッキング防止キー

●インターネット →　光ファイヴァー導入


などなど比較的安価でできることも、多岐にわたりますので各物件にあったご提案をさせていただきます。		 　同じような家賃、同じような間取り及び設備
よく似た物件はたくさんあります。
それほど物件に独自性を持たせることは難しいですのです。また、内覧者にその物件でなくてはだめだという理由をつけるのは容易ではありません。
結局、お客様に紹介し、判断を促すのは不動産業者任せになります。

(要は不動産業者に他の物件より優先的に一番に紹介してもらうことが重要です。）

そこで不動産業者はまず広告料の多い物件を紹介します。いくら長年の付き合いとかいっても一番に紹介していただくことはないです。（断言）
賃貸客付け業者も商売ですので売り上げを上げるためにはいたしかたありません。

特にオンシーズン（１月～３月）はさらに上乗せキャンペーンをしてでも満室を目指しましょう。
オフシーズンはなかなかシビアなお客様（即決しない）が多いので、できるだけオンシーズンに入居者を決めてしまうことを強くお勧めします。
一時的な出費でも、空室が続くことを考えれば結局お得になるということをご理解ください。
ただやみくもに支払うのではなく、キーライフでは他オーナー・管理会社がどれだけの広告料を支払っているかを常に調査しています。

 

 

家賃滞納への不安による厳しすぎる入居審査など 適正家賃の査定
　やはり家賃滞納への不安があり、入居審査も厳しくなりがちかもしれません。
また保証金もできるだけ多く預かっておきたいものです。
しかし、いざ入居希望者から見ると、引越しとはなにかと物入りで、引越し代・家具などのさまざまな出費があります。必然的に予算が決まってきていますから、おのずと初期費用の少ない物件（保証金が少ない）は魅力です。浮いた分で新しいカーテンを・・・みたいなことも考えられます。でも、万が一家賃が滞納されたらかなわないと、入居審査を厳しくし、また保証預かり金を多く取りたい気持ちもオーナー様から見れば不安もわかります。
当社が苦労した物件
実例１）かなり古いマンションで駅からバス便でしたが、オーナー様は上場企業にお勤めの方限定
実例２）歓楽街のど真ん中にあるワンルームマンションでオーナー様は水商売の方不可

入居希望の方のほとんどが条件をクリアできず、結局空室率が高くなりオーナー様にご納得いただきました。早めに対処していれば数百万円の収入の差ががあったでしょう。		   ここまでくると、やはり問題は家賃や保証金の問題かと推測されます。周辺競合物件の賃貸条件を調査することをお勧めします。
 
キーライフの空室対策ステップ（５） キーライフの空室対策ステップ（６）
■■　　家賃滞納を防ぐ　　■■ ■■　　周辺競合物件の家賃相場を調査　　■■
 
①賃貸保証会社による保証
②身内の保証人
③誓約書提出
④本人の在職確認・保証人の収入証明

などの対策でかなり滞納案件は減少します。まずは入居者確保を目指しましょう。		 まず周辺競合物件を徹底的に調査します。場合によってはオーナー様をその物件にご案内することもございます。それは現実をオーナー様に知ってもらいたいからです。
オーナー様の物件と他業者の物件とを徹底的に比較して、適正家賃をご提案ご提案させていただきます。

 

 

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